定金合同要选用书面形式，并在合同中约好交给定金的期限，定金合同从实践交给定金之日收效。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。那么，签定商品房买卖合同前必定要交定金吗，是必经程序吗？
网友咨询：签定房屋交易合同前该不该交定金？
泰和泰（上海）律师事务所鲍巧妮律师回答：
签定商品房买卖合同之前先签定认购协议书并交纳定金不是商品房买卖合同实行的有必要程序，购房人可以与开发商直接签定商品房买卖合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签定买卖合同，这样假如在签约商洽中补充协议达不成一致意见，或许又发现了对自己晦气的新问题，都可全身而退，不用再为处理定金的问题而烦恼，也避免了或许的定金丢失。
或许在签认购书时加上假如两边在签定正式合一起，就合同的详细条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件当即交还悉数定金或订金、在认购书有用期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件悉数退回的约好。
法令上，购房者在签定商品房买卖合同前，向开发商交纳定金并不是有必要程序，购房人可以与开发商直接签定商品房买卖合同。
鲍巧妮律师解析：
购房定金指合同当事人为确保合同的实行，由购房者一方预先向出售商品房一方交纳的必定数额的金钱。《合同法》榜首百一十五条规则“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金；收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金”，这便是咱们一般说的定金规律。
购房者与开发商签定的认购书中约好的定金，是为了可以更好的确保将来签定商品房买卖合同，合同理论上归于立约好金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第四条规则“出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房买卖合同，应当依照法令关于定金的规则处理；因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房买卖合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人”。
因而，从法令视点上说，定金是一种债款的担保。给付定金的一方当事人假如不实行合同责任，无权要求对方返还定金；承受定金的一方不实行合同责任，则要双倍返还定金。我国《担保法》还规则，定金应以书面形式约好，不得超越主合同标的额的百分之二十。
