每经记者 甄素静每经修改 林菁晶
1月9日下午，深圳市住建局发布关于揭露寻求《深圳市住宅和建造局关于既有商业和作业用房改建为租借住宅有关事项的告诉》（寻求定见稿），（以下简称《告诉》）。
就在上一年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住宅和城乡建造局也曾印发《广州市商业、商务作业等存量用房改造租借住宅作业辅导定见》，旨在盘活广州商场存量商服物业。
而关于此次商改租方针出台，深圳市住建局回应称，国务院、省、市政府均有方针支撑商业用房改建为租借住宅，但“商改租”是租借住宅筹措的一种新模式，需求相应的辅导性文件对改建活动的各个环节加以引导和标准。到现在，深圳市没有出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加速推动本《告诉》的拟定出台，以履行国家、省、市的方针要求。
存量商办用房能否迎来春天？
《告诉》提出，新政旨在盘活存量搁置商业和作业用房，标准既有商业和作业用房改建租借住宅行为，添加租借住宅有用供给。
对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者表明，将已建成商业和写字楼全体改为租借项目，一方面可缓解写字楼空置压力，另可扩展现在租借商场供给量，商改租项目租金、流通严厉受政府监控，不行与一般商品房租借、政府保证房混为一谈，但仍将对深圳市租金安稳起到缓冲作用。
不过，关于开发商而言，改造的关键在于能否可以算好商办物业转向租借住宅的账。
广东省房协专家委员龙斌向《每日经济新闻》记者指出，商改租借住宅尽管或许添加租借供给：“可是，从开发商业转到建造运营自我克制租借住宅，这个弯对开发商来说转得太大了，出资测算和商场评价要从头来过。”
此外，关于开发商来说，因为“商改租”的物业有必要满意全体确权、不行分割转让等约束条件，这在某种程度上预示着假如挑选“商改住”，经过住宅租借收入来完成资金回笼需求的周期将会大大变长。“因而（开发商）纷歧定会优先考虑这个选项，更有很大的或许是就手头的部分前史存量物业考虑。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓以为。
有必要留意一下的是，自联合会审经过之日起5年内，改建项目的租借住宅用处不得改动，商改租项目虽作为租借住宅用处，但不供给学位。对此，何倩茹表明，因为该部分租借房源不供给学位，对二手房商场特别是学位严重的二手区域，不会发生大的影响。
商改租未必能进步租金回报率
世邦魏理仕最新发布陈述多个方面数据显现，深圳2019年新增写字楼供给持续高位且创前史新高，全年录得超越200万平方米新增供给。此外，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬家引起空置率升高并存。全体商场空置率年度同比上升8.7个百分点至年底达20.0%的高位，商场呈供过于求的全体态势。
供大于求或将使深圳商办商场持续处于空置率升高、租金下降的情况。世邦魏理仕华南区参谋程志文表明：“未来一年，供给方面，估计仍然有超越100万平方米的新增供给入市，供给顶峰持续。全体商场空置率将持续走高，租金体现也将面对必定压力。”
在此布景下，会有部分开发商倾向于改造。“总比空置在那里强，转长租公寓实际上的意思便是去库存的商改租方法。部分写字楼、裙楼商业或许会受地理位置、楼层凹凸的约束租不出去或许租金很低，但寓居产品不会受此影响，会更有商场。”高力世界咨询服务部华南区履行董事陈厚桥表明。
不过，尽管可以“商改租”，但现在租借住宅回报率遍及不高。对此龙斌表明：“因为不同项目地段和条件资源差异很大，不行能商服物业都往租借住宅转。总归利好有限，给有些项目供给了一条需求全面评价的新路。至于一般买家，现在看不到影响地点。”
作者每日经济新闻
