本期关键词：华润城、16万、1400万
从2.18大湾区礼包后的小阳春初现，到11.11豪宅线新政后的热浪翻天，2019年的深圳楼市可谓如火如荼，其间有几个楼盘最为招引眼球。
比方发明约15人抢一套豪宅纪录的深业中城，部分房源一年半涨超1400万的华润城，单价破27万的恒裕滨城二期，还有壹方中心、华润悦府、半岛城邦三期这些具有代表性的热门楼盘。
为深度透视商场，深圳壹地产特别推出【热门楼盘价值分析】系列报道，采访了业界闻名专家，给出了最威望的解析，以供各位参阅。
本文为开篇之作，带来的楼盘是——华润城。其它热门楼盘内容会连续推出，敬请重视。
成交单价破16万
华润城部分房源一年半涨超1400万
难以置信，最近，华润城二手房成交单价又创新高，打破16万/平。
为了解楼盘及商场状况，笔者前去实地进行了看望。据华润城邻近的地产中介说:“华润城现在的报价根本没有低于15万的，心态比较高、又不着急卖的业主，报价现已去到了17万多，就连大冲城市花园（华润城近旁的小区）的遍及报价也都在14万以上。”
在问到可选房源是否足够的时分，中介答复：“双十一豪宅线调整的当月卖出了许多房子，现在也还有一部分可供挑选。”
笔者也在网上对华润城的价格进行了查询，依据华夏显现，华润城1-3期在售房源仅7套，挂牌均价的确现已超越15万/平，华润城一期挂牌均价乃至高达17.4万/平。
▲华夏截图
而依据华夏成交记载显现（下图），华润城1-3期最近的一笔买卖是2019年12月4日，成交的是二期89平的房源，总价1425万，单价破了16万。
▲华夏截图
华夏可查询的第一笔买卖记载为2018年1月23日，成交的是三期89平的房源，总价为910万，单价为10.2万。
▲华夏截图
也便是说，从2018年1月到2019年12月，近两年的时刻，华润城1-3期的二手房成交单价上涨幅度高达约57%。
笔者对华夏显现的华润城二手房的31组成交记载数据做了收拾（见下方图表），能够发现，华润城的二手房成交单价全体呈上扬趋势，2019年9月份今后涨幅最大，3个月涨幅近30%。
而新房入市价格和二手房成交价格的价差愈加显着，2018年6月，华润城三期开盘，均价约8.5万/平，依照华润城最新成交记载16万/平的规范核算，一年半的时刻，上涨幅度超越88%。
也便是说，最初买到华润城三期的业主，短短一年半的时刻，89平户型净赚约668万，190平户型净赚约1425万，比许多企业一年的净利润都要多！
不过另一个有必要留意一下的现象是，链家显现，华润城在售房源为20套，其间一期的均价为14.2万/平，二期的均价为13.7万/平，全体比华夏的要低一些，至于成交记载，由于链家最近封闭了查询进口，现在暂无法检查。
▲链家截图
华润城四期已出地上约20层
本年年中或将入市
依据规划，华润城住所分为5期，详细散布如下图所示，整个项目呈围合之势，现在一二三期现已入市售罄，四期和五期仅一路之隔，都在如火如荼的施工中。
下图是笔者前几天拍照的实景相片，从现场能够精确的看出，四期主体已出地上约20多层，五期现在还处于基坑建造阶段。
▲华润城四期、五期实拍图
有必要留意一下的是，华润城四期施工牌上的项目姓名为【华润城润玺一期花园】，也便是说，所谓的华润城四期现已不是连续前三期的“府”系，而是豪宅定位的“玺”系，现已是另一种产品。
▲华润城四期施工牌
深圳壹地产总编辑陶文杰对此点评：“润玺的呈现，意味着华润城的正式豪宅化，也代表着它和华润城润府1-3期的切割，从而在定价上有更多自主空间。”
依据此前网友泄漏的音讯，华润城四期本年年中或将入市，共推出产品1274套住所，户型散布如下：
99平米紧凑三房，383套，占比30%；
120平米规范三房，669套，占比52.6%；
160平米规范四房，112套，占比8.8%；
190平米高质量四房，110套，占比8.6%。
▲网上撒播的华润城四期（华润城润玺一期）面积散布图
而关于华润城四期的价格，商场部分观念以为会去到12万以上，关于这个曾让深圳人为之张狂的网红盘，假如本年入市，还能掀起新的热浪，发明新的选筹记载吗？假如价格开到了12万+，限价盈利消失，还值得买吗？
带着这些疑问，笔者采访了资深地产谈论人、微信大众号《朱罗纪》创办人朱文策，房产出资圈创办人、资深地产调查人士风语，以及深圳壹地产总编辑陶文杰。
专家采访
专家采访
问题1：现在，华润城的挂牌价现已遍及超越15万，关于华润城价格快追上深圳湾这个现象您怎么看？您觉得现在这个价位的华润城还能买吗？
@朱罗纪个盘价格与整个区域比较，含义不是那么大，影响楼盘价格的要素有许多，产品自身的要素也很重要。
华润城价格和不少深圳湾豪宅价格看齐，重要的要素是自身产品是大型都市综合体一部分，具有优质的商场、办公楼、地铁，还有名校等，没什么短板，自身又互为生态。
可是和深圳湾的一流住所比较，华润城仍是比不过。15万的价位，假如仅仅是出资的话，现在恐怕是要慎重，替代品仍是比较多的。
@风语关于华润城15万的二手房，我给出的主张是慎重购买，由于这个价格，能够在深圳湾、蛇口、宝中和香蜜湖，购买寓居质量更高，学位更好的房子。
问题2：听说华润城四期本年年中可能要入市，商场有观念以为限价盈利或将消失，价格要在12万以上，您以为呢？
@朱罗纪限价消失应该不会，深圳对价格较高的住所我信任仍是会保持比较严峻的价格控制办法，详细到多少我估不到。
@陶文杰华润城三期的限价自身便是2018年楼市调控极度高压下，特别环境下的特别状况，8.5万/平的价格显着不合理，不能希望这种不合理、特别环境、特别状况一向持续。
从上一年华润深圳湾瑞府15.8万/平、华裔城新天鹅堡12.5万/平、半岛城邦四期11.6万/平、海境地二期10.3万/相等新楼盘的价格来看，相似华润城三期8.5万/平这种巨大的限价价差，现已不复存在。
问题3：华润城四期入市还会连续三期引发争抢的盛况吗？假如较大的限价价差消失，四期还值得买吗？
@朱罗纪华润城四期入市会不会持续引发争抢，要看到时分的开价，假如限价较严峻，我信任仍是会。
之前的限价引发的财富效应太过于显着，现在商场上现已是万众瞩目盯着华润城四期，只需价格约束略微严峻，哄抢是必定的。
仍是本来的观点，限价影响了有钱人抢豪宅。产品越是限价，哄抢越是剧烈。
@风语华润城四期假如12万/平的价格入市，也仍是有空间的，由于新房比二手房，不只有新的优势，还有税费和佣钱的优势，加上现已构成的价格倒挂，仍是很有招引力的，我觉得，仍是许多人会买。
问题4：华润城四期推售的户型怎么？有什么特色？
@陶文杰从面积段看，和三期的户型比较，四期面积段增大了，房间数增加了，户型规划更合理更实用了。
比方四期99平即可做三房，而三期89才两房。四期120平就能够做规范三房了，三期要150平。四期160平则能做到规范四房，三期要190平。
别的，四期160平缓190平米户型各110来套，总套数比较少，归于稀缺产品。特别160平米的四房，在三期都未曾呈现过，估量未来会很紧俏。
结合楼体结构图来看，至少还能看出两个亮点：
▲网上撒播的华润城四期（华润城润玺一期）楼体结构图
1、从这个结构看，户型实用率有74.1%，经过玄关和阳台有部分赠送，在现在的超高层住所中算不错了。
2、其次，户型结构比较合理。尽管图中还看不出各个房间的详细尺度，可是大体结构能看理解，全体来说，户型结构比较合理。
比方C2，160平米的四房户型，其间客厅和三个卧室，算计四开间都是朝向东南看园林，或许看沙河高尔夫和深圳湾，完成景象最大化，这现已有豪宅的根本禀赋了。
全体来说，华润城四期的户型、景象等禀赋，明显比三期更好，有提价的根底。
十几年前，大冲村的1030名户籍乡民不会知道，有朝一日他们每个人都变成了千万富翁，乃至有人变成了亿万富翁；也不会知道身处的“握手楼”树立的寒酸村落，有朝一日成了深圳最具世界范的片区之一。
2011年12月，华润置地正式敞开对大冲村的改造，现在，大冲村富丽蜕变，成为集住所、公寓、商业和写字楼于一体的大型综合体——华润城。
▲华润万象城（图源万象城官网）
2018年6月，华润城三期住所入市，均价约8.5万/平，由于政府限价盈利，引发7个人抢一套房，乃至有人排队离婚买房的盛况。
由于华润城在商场掀起的热浪，政府随后出台的731新政还对离婚买房做了相关约束，一个楼盘凭仗一己之力影响到政府方针抉择，这种工作，在深圳楼市上，无论怎么都是值得记载的一笔。
2019年12月，华润城二手房成交单价破16万，直逼深圳湾，造就“一房赚尽千金”的神话。
▲华润城三期
现在，华润城四期就快来了，一年半涨超1400万的“神话”近在眼前，人们还会趋之若鹜，为之张狂吗？让我们我们一同等候答案。
