今日看到一个问题很风趣。
一个工厂出产的鞋子卖不出去，你会不会召唤其他人多买鞋子，救活这家工厂？
想必大多数人都不会这样做。
换个情境，农人伯伯种的苹果、橘子、西瓜、蜜柚滞销，你会不会略尽绵薄之力帮帮农户？
信任大部分人都会伸出援手。
深究起来，工厂流水线老板投入了重金，也有工人付出了汗水，与农人的辛劳耕耘并无实质不同，咱们都是出产者。
尽管鞋子是耐用品，农作物是易消耗品，但两者并没什么凹凸之分。
鞋子姑且如此待遇，更不用说房子了。
推及到房地产，假设开发商房子滞销卖不动，二手房挂出去没人买，巨量库存积压，房价飞流直下，这样一个时刻段，咱们非但不会感到一点点怅惘，反而都会拍手称快吧？
我想，这也许是人们给自己的消费行为筑起了一道“品德壁垒”。
农作物、鞋子、房子都是产品，可是，千百年来的文明沉积下，社会天然具有“悯农”情结，对坐收渔利的囤地炒房者，总是用“投机钻营”一类的贬义词来描述。
工作的“奇妙之处”就在这：一堆人看不惯房地产，买房、炒房、卖房的时分却喊着“真香”。
今日看到一个比方，房地产就像“臭豆腐”：闻起来臭，吃起来香。
闻起来有多臭？咱们都在防着它。
1，央媒最近重复发声。
经济日报1月9日发文称：所谓“铺开落户是为了找人接盘房地产”，这种趁火打劫的言辞站不住脚。
细品这两个词：趁火打劫，站不住脚。
印象中，这样的用词是很少呈现的，最近不少城市都在放松购房门槛，这样一个时刻段用略显严峻的遣词，能够看作“对商场预期的纠偏”。
2，各个城市坚决表态。
前段时刻深圳业主联合提价，市住建局宣布布告正告、约谈、暂停网签，还或许会加入到名单里。唐山最近发布42个月限售，标题中“冲击炒房”4个字反常夺目。
深圳是因为撤销“豪宅税”导致二手房价上涨，唐山是因为房价接连领涨全国，给楼市降温的姿势有必要要有。
吃起来有多香？所有人都食髓知味。
1，卖地收入“真香”。
2019年全国50大城市算计卖地共4.41万亿，同比上涨19.33%，改写了历史纪录。
部分城市的卖地收入超越2000亿，其间属杭州最多，到达了2836亿。其他像上海卖地1992亿，广州1864亿，姑苏1850亿。
共有35个城市卖地现已超越500亿，改写历史记录，68%的城市卖地金额同比上涨。
要知道，2019全年各地调控次数达620次，密布的调控压力下，卖地收入不减反增，大有“闷声发财”的感觉。
2，财富深度绑缚房产。
中泰微观之前发过一个陈述，名字叫《消费沉浮：成也地产，败也地产》。
到2016年末，我国居民部分总资产有358万亿，其间有164万亿是房产，占比高达46%，挨近居民总资产的一半。
2008-2016年间，居民总资产增量中，有45%是房产奉献的，比较之下，金融资产只要180万亿，其间一半以上是现金和存款（94万亿）。
这还仅仅2016年的数据，2017-2018百城房价指数涨了13%，按中指研究院发布的数据，上一年百城房价又涨了3%，这么算下来，最近几年，存量房产的浮盈就将近30万亿。
问题是：臭豆腐尽管好吃，究竟不能当主食。
一边是竭力想脱节房地产的捆绑，另一边是卖地、房产增值让咱们都尝到了甜头，这种“败絮其外，金玉其间”的局势还能保持多久？
12月份的时分，社科院发了个陈述，把期限制到了2025年，也就是说，这块“臭豆腐”到2025年或许“吃不成”了。
陈述中的原话是：楼市调控的机会窗口将在2025前后封闭，住宅开展的巨大潜力和预期将在2025年前后改动。
有以下三个理由。
榜首，2025年曾经，城镇化率还有必定增加空间。
安信首席在前段时刻的战略陈述会上，提到了一个观念：咱们的城镇化率有很大的或许性轻视了。
“咱们丈量在现代经济部分工作的人口占悉数非农工作人口中的比重，这一多个方面数据显现，咱们和日韩比较毫不逊色。”
”假如这一目标是合理的，我国高速城市化的进程在不太悠远的将来或将完毕，这将给房地产等多相关工业带来必定的压力。”
目前我国户籍人口城镇化率在40%-50%之间，在2025年之前，常住人口要转化成户籍人口，城镇化率当然还会继续增加，直至到达60%-70%的天花板，换言之，未来几年房地产还有一波进城盈利。
第二，退休潮来了。
这儿咱们征引两个专家的观念。
2019年一季度的时分，经济学家、望正全球微观对冲基金董事长刘陈杰说，房地产销量的榜首个拐点应该是“退休人口增加”，依照咱们的测算是2021年，未来3年内，将是房地产的最终一个顶峰。
北大教授苏剑前段时刻说：从2022年开端，我国劳动力人口每年都会削减1000万左右，并且将继续15年。彼时1962年出世的人开端进入退休年龄，而60年代是我国生育顶峰期的开端。
简单说，2025年，退休的人数将大幅增加，退休潮的降临，意味着享用社保、医保待遇的非劳动力集体增多，养老压力凸显，随之而来的，是房地产需求的萎靡。
第三，刚需没了，全赖改进撑着。
比年的房价上涨后，深圳撤销了豪宅税，前两天重庆第8次上调了房产税的起征点。
这些意向，都提醒了一个现实：现在大城市所谓的刚需房，其实底子不是刚需在买。
安信证券的陈述数据显现，中心城市的首套购房者越来越倾向于在远郊、周边县市或“返乡”购房。
从数据相对完好的深圳和武汉来看，2018年以来，90-140平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都呈现了快速飙升。
要点在于：大户型的热销，是在深圳、武汉房价大涨后呈现的。
也就是说：买不起的人，早就心如止水了。现在还买房的，妥妥的家里有矿。
2020年刚刚过了不到10天，好像离2025年还挺远。
能不能在城镇化见顶、退休潮降临、更多城市由刚需转向改进前，把房地产的“真香规律”给打破，表面上看还有5年，现实上，留给咱们的，其实也只要三四年的时刻罢了。
