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合肥房博士Yoohoo!
2019.12.31
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因为近期作业繁忙，仓促整理了2019年包河区房价数据，并做一个简略的剖析。供朋友们2020年购房参阅。
包河区大致可分为以下板块：48中本部板块、南园板块、周谷堆板块、淝河板块、常青板块、望湖城板块。本文要点剖析48中本部学区板块。
2019年包河区二手房成交均价为15728元/平，较2018年15764元/平跌落36元/平。
本文选取最新挂牌房源数据样本54228个，成交数据20849个。
一、包河区二手房商场挂牌数据和成交数据剖析
2019年12月份，包河区二手房挂牌量6917套，较11月份添加207套，增幅2.9%；
2019年12月份，包河区二手房挂牌均价为16419元/平，与11月份16422元/平根本相等；
2019年11月份，包河区二手房成交量87套，较10月份添加了10套，增幅12.9%；
2019年11月份，包河区二手房成交均价15500元/平，较10月份上涨473元/平，涨幅3.1%；
2019年包河区的挂牌价格和成交价格走势如下图，主要有以下几个特色：
1、挂牌价格动摇十分小，近期挂牌价格与成交价格之间的距离在缩小；
2、成交价格继续上涨和跌落滞后，
包河区炒作少，对商场走势反响没有滨湖灵敏。4月份才开端发动上涨，9月份呈现跌落。2019年下半年，受国家关于“房主不炒”调控方针的影响，9月份开端包河区的二手房成交价格跌落显着。
3、成交价格阅历了9-11月份的低谷，包河区的成交价格也渐渐企稳上扬。楼市的主基调仍然是稳。
二、包河区各板块二手房价格走势剖析
1、48中板块
48中板块大致规模：金寨路以东，环城河以南，巢湖路以西，南一环以北。
48中本部是合肥的老牌名校，是现在包河区最优质的初中。
2019年合肥中考，48中本部目标到校最低分734分，排名第8位，归于合肥市榜首队伍的初中。
48中现在在包河及滨湖新区全面开花。现在分校校区共有7所：48中教育集团西递中学、48中教育集团嘉陵江路中学、48中教育集团包河中学、48中教育集团滨湖校区、48中教育集团望湖校区、48中教育集团祁门道校区。在肥东，授权挂牌48中肥东分校。
2019年48中本部学区规模内二手房成交均价：17054元/平，较2018年16329元/平，上涨725元/平，涨幅4.4%。
从2019年全年的挂牌、成交数据来看。48中本部板块，有以下几个特色：
1）、成交量不大，以一房、两房户型为主。
现在挂牌在售569套房源，2019年成交130套，成交挂牌比22.9%。与新式板块滨湖新区的46中南板块比照，46中南现在挂牌801套房源，293套，占比36.2%。
2）、成交会集在少量几个板块内的优质或性价比比较高小区
板块内成交量最大的是万达中心名宅，有21条成交记载，其次是高压开关厂宿舍有12套成交记载，宁国新村11套、城市华庭8套、风和园8套…
其间万达中心名宅作为2010年建成的小区，房龄较新；有万达商圈，48中+巢湖路小学，和地铁1号线无缝对接。
而高压开关厂宿舍和宁国新村两个小区，都是房龄炒过20年的小区，高压开关厂宿舍60平米的2房为主，总价均值110.7万。宁国新村小3房面积均值是81.1，总价均值只要122.8万，而政务区50新学区小3房（面积低于100平），2019年成交总价均值为217.8万。
3）、48中+屯溪路小学体现出显着的溢价，可是总价过高的小区并不受欢迎。
48中学区规模内有主要有屯溪路小学，青年路小学，巢湖路小学等。48+屯溪路小学在现在仍归于双本部尖端学区，也体现出了显着的尖端双本部学区溢价。城市华庭、邮电东村小户型，仍具有必定的出资价值。是挂学区兼出资的首选。
板块内的高峰世界公寓，有价无市。老城区内的尖端学区新房，理论上是十分优质的稀缺资源。周边商圈、环境较差，小区环境一般。45中的协作经济广场，却有着不同的待遇。可是协作经济广场的出资，也会存在相似的危险。
2、周谷堆板块+南园板块
这个板块坐落金寨路以东，东一环以西，南一环与南二环之间。
这个板块房龄均值在10年左右，最大特色是小区密布、容积率高；既没有特别优质学区，也没有行政资源。假如48中本部是包河区的1.0板块，该板块能够算是包河区的2.0。
核算包河区现在有6900套房源样本，该板块有4400套，占比约64%。2019年该板块仅有631套成交记载，占14.34%，依照2019年的成交量，4400套当时挂牌房源，需求6年10个月的时刻才干卖完，板块内二手房供给巨量。严峻供过于求！
正是因为供给量巨大，又短少尖端学区及优质配套资源支撑，所以该板块内的二手房成交价格逐步走低。多个方面数据显现，2017年成交均价为15158元/平，2019年则跌落至14704元/平。从2019年的4个季度看，四季度成交均价比一季度跌落了570元/平。
板块内成交量比较大的小区，是金地世界城、万振逍遥苑、铂金汉宫等距离地铁较近的小区。板块内比价优质的小区有绿洲海顿第宅、和昌都汇华府、创景花园等。
11月28日，置地以17.17亿元拍下板块内的包河S1914号地块，A地块住宅楼面价13458.27元/㎡、B地块住宅楼面价11011.31元/㎡，出资远景并不看好。
4、望湖城板块
望湖城板介于老城与滨湖之间，1、4、5号三条地铁线经过，交通畅通无阻。板块内有48中望湖校区，有一个十分精美的望湖公园。是一个配套完善的优质板块。不足之处是板块内短少大牌开发商开发的质量小区。望湖城的省直单位集资房，户型很好，南北通透，得房率高。可是户型遍及偏大，物业管理一般，流动性，出资价值遭到限制。不过自住的舒适度和性价比均不错，周边纯改进自住需求的朋友可优先考虑。
板块内的望湖嘉苑小区，紧邻地铁4号线，100平左右的南北通透3房，总价不高，性价比十分高，能够统筹自住和出资。
4、淝河板块
淝河板块，是包河区未来要点打造的一个新式板块，淝河板块尽管接受了包河区的一些高端工业，定位较高。可是从现在的资源投进，以及其在包河区的实践价值看，有点名不符实。淝河板块现在只要地铁4号线，配套了48中祁门道校区和屯溪路小学龙川路校区。淝河板块的实践价值，不应该高于滨湖西南。其定价应该参阅滨湖西南的金鹏、新城。
现在在售的新盘有翡翠天边、秀丽龙川、时代领峰、雍荣府、金隅大成郡等新盘。价格遍及偏高，淝河板块的新房，高层合理价位应该在1.8-1.9之间,洋房出资价值低。
板块内的楼盘，分销力度较大，最高分销返佣到达2个点，并合作较大起伏的扣头，走量也很一般。
5、常青板块
该板块坐落二环路以南，金寨路以东，徽州大路以西，绕成高速以北。
这是一个十分年青的板块，接受政务东外溢需求。2018年龙川七子，建发雍龙府仍有新盘在售。信达天御香颂庭的洋房，2020年也会加推。规划的地铁S 1号线的最新走向，在高铁都市花园东北侧设有站点，这给高铁都市花园以及在售的建发雍龙府也是一个利好。据我密圈老友泄漏。龙川七子中的滨湖龙川里，还有1栋楼有房源，价格1.6万，到手价1.7万左右，性价比仍是适当的好的。
常青板块，无论是出资仍是自住需求，能够要点考虑全国锦城、信达天御、高铁都市花园等次新二手。
6、工业园板块
包河工业园板块，与政务东的常青板块相似，接受滨湖区新区的外溢需求。包河工业园在地理位置优于滨湖西南板块，惋惜定位上没有滨湖西南高。从两个板块内的新开楼盘，在商场的体现，也能看出，这也是一个对价格极度灵敏的区域。现在在售新盘有滨湖阳光里、乐富足悦榕湾、龙湖锦粼玖序、金科博翠天辰、还有待上市的合肥城建。滨湖阳光里，乐富足悦榕湾，凭借贱价优势，十分抢手。而价定位改进，价格偏高的龙湖、金科，都进入分销。但我以为，龙湖和金科的潜在价值并不低，假如优惠起伏比较大，能够下手。
包河工业园板块因为遭到省府辐射，潜力不行小觑。惋惜的是滨湖新区自己没有填满，滨湖在要点开发西南板块和省府板块，工业园时机不大。
三、包河区2020年的购房主张：
1、全体看，包河区的价格走势稳中略降，除掉滨湖新区部分的包河，遍及出资价值较低。
2、包河区的48中板块老化严峻，尽管具有尖端学区，需求并不旺盛，后劲不足。一方面出资+学区需求会转移到更安全的45中，自住需求转移到包河甚至滨湖的新开发区域。只要周边，比较刚需的纯学区需求，才会选择价格较低的小一房，小二房，作为挂学区运用。
3、包河区的未来在政务东常青板块和省府北的工业园板块。特别是与滨湖新区的工业园板块，假如有扣头大的新盘，可优先考虑出手。
感谢朋友们2019年对房博士的支撑与协助。房博士潜心研究合肥楼市达十年，专业供给各种购房咨询，协助朋友们：
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