本文是广州淘房志踩盘评级：第四十篇
撰文 | 霸王姬
“离地铁好鬼远，就算有公交接驳也要等，又不是随时有，不方便！”
再次踏进大增城，在走进年代倾城的营销中心前，淘房志团队听到了一位阿姨对她的先生诉苦。
项目坐落增城中新镇，近期推出建面75-130㎡的二房至四房住所单位，吹风价19000-20000元/㎡，据宣扬享有”21号线中新站““快线3站到银河”的交通利好。
实探后，淘房志发现楼盘亮点之余，问题相同不少，现在收拾项目踩盘相关信息，和咱们伙儿一起来共享一下。
中新-朱村板块乡野大盘，方位进退两难
地段评级：☆☆
年代倾城（中新），“隐世”在新墩路168号九和村邻近，不靠21号线沿线，北接一大片玉米地，西面新新公路和九和村，东有金坑河和林地，南靠村里便当商店一条街，从卫星图看绿地面积超高。
周边是村落状况，算它城中村还牵强，也没有有力工业，九和村还没排上旧改的长队，间隔中新镇的中心4公里，间隔区府荔城26.6公里，间隔珠江新城超越47公里，方位进退两难，大写的为难。
纵观增城旧改村中的改变，往往是地铁沿线，各方面开展越快，包含房子价值拉升。
而在间隔中新地铁站更近处开展没有老练之时，4公里外年代倾城的地段在现在和未来一段时刻不占优势。
距地铁4公里，2条线公交到地铁站20+分钟
交通评级：☆☆
开车接近年代倾城，路旁边宣扬材料上写着“快线3站到银河，2km增天高速……”，且到现场了解，出售还说，项目间隔中新地铁站2.4公里，每10分钟有一趟的公交接驳，“交通便当”。
这交通条件看起来蛮诱人。实在状况如何呢？
淘房志在高德地图上发现，从年代倾城到最近的中新地铁站约4公里，而正常的地铁盘的范围在1公里左右，失望到想把锅甩给高德，可是百度地图为高德洗刷了委屈。
从项目动身，若是坐公交到地铁站，要24分钟；若开车，则要10分钟，有点久。
波动到了中新地铁站，首先要坐1个站到镇龙站，转快线，经2站抵达银河大观南路，途中慢线转快线，要等候必定时刻。
@常识城形象发布
项目估计2021年末交楼，以上图21号线注册中期为例，快线与慢线的班次组织份额是1：2，意味着那时在镇龙转快线，或许至少要等1趟，高峰期等候的时刻更长。
现在项目周边200米有一个公交站，总有2条公交线，还每15-20分钟才1班。据出售说，”有地铁接驳，10分钟一趟“。
小确幸还有公交接驳？淘房志在现场角落里看到一块牌子，地铁口与营销中心的地铁接驳在仅出售期间，周末每30分钟1班，到2021年3月31日止，接驳到期后是否有后续接驳组织不前还不知。
在高速接入方面，据现场出售介绍，有1公里处接入广河高速；增天高速正在规划中，2公里处可接入，东西走向，估计三四年后注册，可到佛山，到银河估计30分钟；1公里处花莞高速正在建设中。
淘房志一向以为，交通是最直接、最敏捷摆开房价的利好。尤其是在面积较大的广州，买房跟着地铁走，间隔地铁站点间隔越适合的楼盘，往往增值潜力和保值才能也越大，这一点在市郊尤甚。
明显，中新年代倾城在交通快捷利好方面底气不足，离地铁间隔过远，公交配套挑选还少。
周边环境原始，配套需求幻想力
配套评级：☆☆
从营销中心走出来，淘房志团队在周围逛了一圈，最大的感触便是：周边环境原始，现有村级配套令人捉急。
南边与项目相隔一条大街，一路是隆江猪脚饭之类的快餐店，人很少，生意冷清。
项目对面的商场画面是这样，一般乡村场景。
走到项目的北边，一大片玉米地正在吸收六合之灵气，日月之精华，塔吊标志着项目所在地。
从现场介绍和宣扬材料得知，年代倾城有两个配套依托点，细细剖析就会发现，配套仍是有点鸡肋，各方面都要靠”来自远方的援助“。
教育缺少一向是中新-朱村板块的短板，所以置家年代倾城，教育配套是加分的要素。
从幼儿园到小学，项目本身配套支撑，但没有名校在邻近，并且中学必须到中新地铁站邻近，和那里的楼盘共享中新中学一个教育资源，能够幻想到人多粥少的羞涩。
商业方面要”蹭“中新地铁站邻近的御溪谷商业中心、金钻城市广场。
医疗方面要“蹭”的间隔就更远了，邻近能享用的是中新镇中心卫生院、集丰村卫生站，更高档的医院要南下到新塘南边增城分院，或许东去到区府荔城增城区人民医院。
最终的依托，便是项目自带的配套，到2021年末交楼时，这些的配套完成作用就靠咱们的幻想力了。
二房至四房多样户型，功用空间份额合理
产品评级：☆☆☆☆
依据出售介绍，现在项目推出1期75㎡、88㎡、98㎡、103㎡、120㎡、130㎡六种户型，是2梯6户规划，使用率在8.2左右，方案2021年末交楼。
下面简略地将户型图罗列出来，供咱们参阅：
看完样板间后，整体来说，户型规划方正，南北对流，空间通透，各功用空间规划份额合理。
令人形象最深入的亮点是阳台规划，75㎡户型规划了约1.6米进深阳台，103㎡户型规划了超越5米面宽的阳台，120㎡户型规划了7.2米的阳台，这样兼具对流和采光功用。
不过，样板间设在营销中心，不是在实体楼，实体楼在建中，都没有封顶。
地段增值潜力一般，配套需求时刻沉积
归纳评级：☆☆
归纳衡量，年代倾城（中新）的项目地段增值潜力一般，配套老练需求时刻，状况大体如某房友所点评：
来自安居客楼盘点评
淘房志结合状况，跟咱们伙儿一起来共享一些主张：
1.从自住视点，中新本乡准备资金比较紧的购房者可优先考虑，价格比21号线沿线低，不过邻近最新入市的金地香山湖的吹风价15000-16000元/㎡，能够归纳比照，再做挑选。
关于在广州市区上班的购房者而言，需求慎重考虑，一旦入住，业主需求面临较高的交通本钱，还要满足的耐性等候配套渐渐老练，以及周边环境渐渐改进。
2.从出资视点，项目的出资潜力一般，交通、学位、工业的吸引力不强，在中新里比不上接近地铁沿线的盘，在增城里比不上新塘的交通枢纽规划利好盘。
加上邻近近来没有引入特别的新工业作为支撑，想要坐享中新常识城的利好辐射，还要等很长一段时刻，所以在无工业、无人流的状况下，这寓居区里的二手房出手还有必定难度。
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