眼下有一个底子性的问题。
我之前在一篇文章里剖析到——《上海楼市的健康，远超我的幻想》，上海的房地产现在是一个比较健康的状况，处在一个尽管被严峻操控，但流转仍旧没什么大问题的商场阶段。
但现在却有一个问题——这个商场流转工作的背面，到底有多少产品库存在支撑？换句话说，现在的上海，到底有多少套房子？
这个问题没人能答复，但一向有人在测验答复。
依据贝壳计算的数据，现在整个上海差不多有780万套房子。依据上海计算局的数据，现在上海总的住所面积应该是在6亿平方米左右，依照均匀每套80平方来算，也便是750万套。
民间和官方的计算天然会有必定的差错，但不管是780仍是750，以每一套房子对应2~3人的份额，再比照上海2400万的常驻人口。你会得出一个定论——
现在的上海，其实底子不缺房子。
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现在商场里活动的，恐怕是一批最不缺房子的人。
从本质上来说，产品的总库存量并不必定能反映顾客实践的饥渴程度。由于就算不缺，一些言论的故意引导也往往会营造出一种囤积居奇的状况。
但从实在的成交数据来看，现在的买房者还真的远不到饥渴的程度——
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2018年上海卖了不到16万套二手房，也就比17年好一点点。
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本年就算阅历了3、4月的强势反弹，至今也仅仅卖掉了18万套，尽管估计会到达20万套这个数字，可是和曩昔10年比较仍是算比较少的。
二手房的数据是最能反映出一个当地楼市本相的，这样一组数据，其背面的本相并不是说整个商场不行了，而是阐明整个商场的需求是有天花板的。
咱们都知道上海终究的规划方针是2500万人口，现在离这个数字的间隔现已很近了，而当一个城市的人口中止添加，房子就会最早成为难以流转的产品。
其实从2000年开端，上海二手房的换手率就一向很低，均匀在2.5%左右。
看下表，数据来源于上海计算年鉴：
与之比照的是2015年的深圳，二手房换手率一度高达8%，当年房价涨幅以5层领跑全国。
从价格视点来说，2%~2.5%的二手换手率根本能够坚持一个城市房价的安稳，低于2%大约率会微跌。但换个视点来看，上海就算接连20年的低换手率，也足以让上海一半的人完结房产置换。
留意，是置换，而不是首套置业。
现在，上海首套置业的集体在整个盘子里的比重现已很小了。在商场里活动的大多是改进的意图，他们占有了6成的人数，这是一批最不缺房子的人，乃至还有许多房产生意的经历。
说实话，这样的一大波客户是有才能让整个商场从头洗牌的。
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首要被打破的，便是“上海的房子永久值钱”的神话。
2016 年以来，上海市每月卖房业主中，全体赔本卖房集体占比安稳在 5%左右。
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而在2016年高点接盘的人，在2018年满2年出手后，将近有一半的人是亏的。
这批人的均匀获利仅为 4.65 万 / 套，还不包括中介费、卖房税费等生意本钱，最低值只需 2.71 万 / 套，彻底无法掩盖借款利息、生意税费等本钱，相当于“赔本”卖房。
可怕的是，这个亏本还没算这两年人民币的价值降低状况。
上个月，一个业主来找我诉苦，静安区一套大三居，2016年花900万买的，花了120万精装修，东南向，带花园，现在报价不敢太放肆，1020万只求回本，可是上门的最高出价也就950万，快一年了，还没卖出去。
他说：“1000万啊，哪怕放余额宝里，两年都有60万的利息。”
不是房子不够好，而是现在接盘的人太慎重，你的精装修，对他们来说屁都不是。
其次被打破的，是“生意间的信息不对称”。
商场成交的继续乏力，直接导致了一个成果——
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现在上海的二手房均匀去化速度在4个月左右，假如业主死咬价格不放，乃至还要做好房子一年都卖不掉的预备。
蝴蝶效应之下，但现在的买房人有大把时刻为自己的出资做预备，户型欺骗、分摊税费、不议价的状况渐渐改变，权力交换之后，连中介也成了强逼业主松口的一股力气。
以往的买房人是整个生意链条中最弱势的一环，一切的人物都想在他们身上获取利益，而现在，他们反而有时机为自己争夺利益。
现在的上海二手房，一般都有5%左右的议价空间，假如业主持有的时刻在5年以上，对方又急着出手，乃至有10%~15%的或许。
当然，16年高点买的业主，大约率仍是死鸭子不松口的态势。
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好了，接下来一个问题是，未来的上海，这种生意联系还有时机二次倒置么？
那些坐等商场回暖，还能够从头漫天要价的业主恐怕要绝望了。由于未来的上海，更不缺房子。
有一个要害数据我们必定要看一下，那便是曩昔5年上海住所用地的出让状况——
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2014年到2018年，均匀每年新增估计住所建筑面积大约600万平方米，每套均匀100平方米，便是6万套新房。
以房企5年的开发周期来算，未来的5年，每年仍然会有6万套簇新的一手房流入商场，与之相对的，每年都会有一批等量的次新房流入二手商场，成为前史滞销二手房最有力的竞赛对手。
要害的是，二手房商场面对的最大应战还轮不到新房，而是，它自身能否在整个城市更新的进程中活下来。
2020年是上海“十三五”规划交作业的日子，我回忆了下规划的大致内容，和房子有关的是下面一段——
“十三五”时期新增供给各类保证性住宅30万套左右。严厉规范保证性住宅寓居运用办理，完善共有产权保证住宅回购和上市生意办理制度。“十三五”期间施行1500万平方米老旧住宅和寓居小区归纳改造，进步公建配套规范。添加公共空间，缓解煮饭难、洗澡难、如厕难等急难愁问题，惠及30万户居民。加强住所小区归纳治理，实在改进寓居环境。
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上海鞍山四村改造事例
曩昔的5年，上海有1500万平方米的老旧住宅在城市更新的浪潮中取得重生，这一批住宅最大的特色便是老、破、小，但地段、学区都很好。说实话，一个聪明的城市不或许让这样有价值的土地沦为城中村，必定会用基础建设改造的方法，提高整个板块的价值。
与之相对的，远在市郊的二手房、老破大的竞赛力，天然显得就弱了许多，而这样的一批房源，大约率会在下一个商场周期中被自己筛选。
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可怕的是，这种筛选如同现已在悄然发生了。
上一年，贝壳做了一个上海不同板块间的迁出迁入比，发现一个惊人的现实——
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色彩越深代表迁出的人却多，越浅代表迁入的人越多。
所以，和干流言论宣扬的“大上海处处是黄金”相悖，上海的买房者正在用脚投票，仅有的主意便是重返市中心。
这也导致中环内的出售占比在坚决上扬——
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关于外环外的房产，它们的竞赛压力更大，榜首，是有新房不断在供给，第二，外环外的房子自身也在不断老去——
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2000年开端，外环外才开端大力发展，但到现在，也有5成以上的房子房龄快到达了20年，老破大，未来会成为上海远郊的主旋律。
这样一比照，市中心的地段价值显得那么有性价比。
并且现在上海危险最大的板块，正是外环外——
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外环以外的单价显着更靠近 2016年的水平，而内环内的单价则仍然远高于 2016 年的水平，与2017 年的水平根本相等。
所以上海楼市供求联系改变，不只体现在购房集体的改变，对地段自身的需求也产生了底子上的改变。并且城市更新的趋势必定是由内向外的，现在市中心的一大批本质不错的二手房，会是最早享用盈利的那一批。
往小了说，这波盈利是给老校区刷刷色彩、装装电梯。
往大了说，这是年代的盈利。
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话说回来，现在的上海最缺什么？
所以，经过这样一组数据的剖析，我们应该能认清现在实在的上海是怎样的——
现在的上海，最不缺的大约便是房子了。特别是二手房这个盘子在未来的竞赛，能够预见有多么惨烈。
信任在2020年，敞开“十四五”规划的一起，上海外环外的“老破大”会首先跌出增值圈，跟着供给量的不断添加，上海不同圈环之间的价格体系会被从头锚定，“北上广永久涨”的神话也会被正式打破。
这便是规划最厉害的当地，刚开端的时分或许没什么感觉，真比及规划完结的时分，站在结尾往回看，才发现一切截点上的改变都是翻天覆地的。
话说回来，现在的上海最缺的是什么呢？
其实一座城市最鼓舞的，往往是它最缺的。
上海拍地严审开发商资质而不再是价高者得，阐明它缺的不再是传统意义上的开发商，而是懂城市的开发者。
上海严控短线炒房，鼓舞长时间持有，阐明它缺的不是投机客，而是有恒心具有恒产者。
上海严厉限购，推动人才落户新，阐明它缺的不是买房客，而是踏踏实实想在这座城市生活的人。
当然，以上也正是我给到我们的一些主张。
不管你是开发、买、卖中的哪一种身份，只需你能理解这座城市真实的诉求，给上海一个选你的理由，这座城市才会有你的一席之地。
上海很聪明，但信任你也不笨，对么？
