现在买房子，简直没有年轻人不“啃老”的。
这两年，我也看到了太多人在诉苦，懊悔最初为什么不张嘴问爸爸妈妈要钱买房，懊悔从前的自己太固执，以为能够靠自我斗争就能在城市里扎根，最终“节气”却是有了，房子却没了。
对爸爸妈妈而言，“啃老”这个词，也不再像曩昔那样充溢贬义了，之前有一项查询显现，7成以上90后买房靠爸爸妈妈，其间，41.1%需求爸爸妈妈首付，个人承当月供，能够独立承当购房资金的缺乏2成。
没办法，1998-2018年，20年的时刻中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时刻，我国个人购房借款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。
这种情况下，房子日益成为高不可攀的一件“投机品”，成婚、作业、学区、医疗、体面，都跟房子挂钩。
此刻，每一位爸爸妈妈都面对一个困难的挑选：现在的楼市，该藏着现金“颐养天年”，仍是给儿女“购置婚房”？或者说，未来10年，应该留钱仍是买房？
笔者以为，要从以下三个方面打开剖析。
榜首，最重要的是家庭结构怎么改变。
年轻人永远是楼市的主力军，曩昔十年，从2009-2019年房价大涨，对应的恰恰是1981-1991年这一波新生儿的婚期，而80后们，又是代表了几十年以来的第三代婴儿潮。
从上世纪90年代开端，生育率不断下行，性别比一度高达120：100，由此带来的结果，是15-64岁的劳动力人口，在2013年到达10.06亿的高峰后，接连5年呈现削减。
因而，爸爸妈妈是把钱存起来，仍是要钱换成不动产，要害要看自己的家庭结构是什么样的，假设自己自身便是独生子女，孩子也只要一个，未来的养老压力很大，那给儿女“购置婚房”就显得很剩余。
举个比如，现在大部分家庭都是四个白叟、一对夫妻、一个孩子，也便是说，夫妻两边都是独生子女，两口子要一起抚育四个白叟，一个小孩，假设没人看孩子的话，夫妻两边只要一个人作业养家。
当“老龄化”加快，未来10-20年的时刻内，许多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构，即八个白叟、四个爸爸妈妈、一对夫妻，一个孩子。
假设你的家庭结构未来会演变成“四二一”，乃至是“八四二一”，那么，养老将是头等大事，必需要藏着现金“颐养天年”。
第二，各线城市分解加快，“天价”与“白菜价”将并存。
数据显现，在十年前，我国一二线大中城市人口占比只要17%，而到去年末现已突破了20%；从人口增速来看，曩昔五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。
这说明什么问题？从长时间来看，未来十年，仍然是人口加快涌入大城市的10年，“宁要北上广一张床，不要老家一套房”这句话，仍旧不会过期。
作为购房者，咱们要习惯这种“分解”的格式，有的当地仍然寸土寸金，为了几平米的学区房“挤破头”，有的当地呈现推迟交房、烂尾楼乃至几百元的白菜价房子，也并不稀罕。
可是，京沪深、苏沪宁杭、广深等地的“天价房”，不是一般家庭能够接受得起的，假设家里条件答应，掏完首付后尚有结余，把现金换成房子可谓是一举多得。
假设你地点的城市人口继续流出，供过于求的拐点迟早要到来，未来十年，藏着钱“颐养天年”更适宜。
第三，房产是否还具有增值特点。
如上文所说，曩昔这些年，购房者之所以透支整个家庭的财力，也一定要买房，本质上并不是由于成婚、教育等要素，所谓的“刚需”，仅仅“冒出来”的概念罢了。
实在的原因，是房子在世人追捧的过程中成了“投机品”，能不能住，环境、配套是否适宜现已不重要，购房者首要考虑的是“增值特点”。
经济学家姜超此前指出，在2007年，广义钱银总量只要40万亿，而2018年，这个数字到达167万亿，翻了4倍。其实还不止，由于没有算影子银行。
十年曾经的银行理财规划只要5000亿，十年今后翻了60倍，到达30万亿，因而，再加上影子银行今后，实在钱银总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿，均匀每年增速17%。
所以，曩昔这些年以来，由于钱银每年增加15%-20%，咱们默许每年对内购买力减值了15-20%，房价每年涨个百分之十几，也算是情理之中。
可是，未来十年，假设资金不再流入房地产，房产是否还具有增值特点呢？
答案是否定的。
最近，LPR机制落地，房贷利率未来将参阅5年期LPR起浮，1年期的LPR未来即便下降，也会向实体经济歪斜，加上今年以来房地产新规规划下降起伏高达30%以上。
关于楼市来说，未来很难再遭到钱银增加的影响，由于新机制构成后，房地产商场大概率会趋于平稳，乃至能够说是“冷冻”。
针对这个问题，有专家总结的很到位。
近来，中泰证券微观剖析师梁中华发文指出，从出资的视点来看，假设房价不上涨、乃至说房价涨幅小的话，“持有房产每天都在亏钱”。
梁中华征引依据复旦大学2012年的测算数据，上海房产均匀每年折旧率在3%-5%之间，咱们就依照4%来算，持有房产的总本钱也有将近9%，而收益只要1.2%都不到。
事实上，买房亏钱的又何止是上海，百城房价计算中，有一半以上的城市曩昔一年的房价涨幅不到6%，即便依照3%的租金回报率、5%的资金本钱、4%的房子折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。并且绝大部分小城市租房商场很小，房子空置率高，租金收益简直能够忽略不计。
“持有房产每天都在亏钱”，这10个字，也点透了未来10年的趋势，在曾经，当房价涨幅动辄翻倍时，持有本钱再高，也能够用巨大的差价来掩盖。
可是，当房价进入“稳中有降”的趋势后，不动产的下风就会凸显出来，关于那些家庭结构老龄化、地处三四线、房产折旧率较高当地的购房者而言，仍是藏着现金“养老”更好。
