每经记者：吴若凡 每经修改：陈梦妤
假如将我国房地产分为萌芽期、高速增长期、平稳展开期、成熟期四个阶段，随同“2018年我国房地产商品房销售额近15万亿规划”这个结点的到来，我国房地产职业现已逐步踏入平稳展开期，而这也或许是房企最终的高速成长时机。
但不能忽视，这也是我国房地产罕见的“高快盛”时期。从2016年我国房地产销售额初次超越10万亿大关（11.76万亿），到上一年的14.997万亿，只是过了两年时刻，而期间房地产纵向横向链条则诞生了IP化、存量运营、TOD等纷乱精彩的新测验。
特别是规划和效益远景尤为杰出的TOD形式，已被视为新蓝海。
TOD系统下，城市路网可有机衔接内部中心区块，并聚集大型商业归纳体、商务工作空间、商业配套及中高端住所。未来归纳考虑住所总规划、阶级消费体量、物业服务系统、商业环境、通行规划等，TOD将是房企参加城市可持续展开建造的重要挑选。
9月5日，在第九届我国价值地产年会上，来自京投展开、蓝绿双城、越秀地产的高管，分别从各自的经历和专业范畴动身，深度研讨TOD的方法论和展开观，为业界贡献了许多值得参阅的干货。
我国迈入“TOD时刻” 20万亿蓝海爆发力惊人
TOD形式，是以公共交通为导向的开发，是规划一个居民或许商业区时，使公共交通的运用最大化的一种非轿车化的规划规划方法。
随同TOD展开硬件根底的不断增强，到2018年末，全球有72个国家和区域的493座城市注册了城市轨迹交通系统，路程超越26100千米。
在我国，城轨交通线路到达187条，运营路程达5766.7千米，运送客流超越184.4亿人次；仅2018年我国16座城市就注册新增或延伸线路36条，共734.0千米。轨迹交通在各大城市快速展开，其时的我国充沛具有展开城市TOD的硬件根底。
与此一起，我国部分省市和区域都提出了相应鼓舞TOD形式的方针，得到了政府的大力支持；不少房企也现已具有了必定的城市TOD打造才能，并且在一些城市已打造了相应样板。能够说，我国大力展开TOD形式，一起具有了满足的软实力保证。
我国的“TOD时刻”现已到来，这关于房企来说意味着什么？
现场嘉宾纷繁给出了世界各地的成功事例。
从日本闻名的TOD项目东京六本木新城来看，这个坐拥了两条地铁线的项目，在月台下深挖了42米（7层），打造了日本榜首的轨迹归纳商业体。即便在经济不景气的时分，六本木新城的公寓也求过于供。
港铁九龙站上方的天玺The Cullinan也一度具有“亚洲公寓之王”美称，就是由于此处的九龙站有东涌线、机场快线两条纽带快线，能换乘广深港高铁，九龙站还有值机口通往全球的优势。
TOD虽然是个细分范畴，但这种形式却能够发明强黏性消吃力，自身具有先进性。
而论规划，京投展开总裁高一轩就在论坛上发布了一组干货数据，TOD是一个十分重要的蓝海商场，全国仅轨交基地的量就有400亿左右，全国现在规划的有100多个轨交基地，均匀开发的规划都在50万平方米以上，折算后可见这一范畴的规划到达4万亿（这儿边还不包含轨迹站点的一体化）。
“别的，北京刚刚整理完的轨交站点一体化项目就有84个，这是一个巨大的商场。假如加上一体化这部分，整个商场的容量大约是10万～20万亿，爆发力惊人。”
高一轩以为，未来房企深化这个范畴，会取得十分耐久而深远的报答。
越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研也指出，TOD是以公共交通带动城市的展开，由于更多城市投入许多资金修地铁、发生更多的地铁站点拉动周边区域的展开，企业就有更多的城市挑选。从这个视点来看，也的确是一个十分大的时机。
“以广州为例，现在广州地铁是400多公里的运营路程，未来将超越1000公里运营路程，会发生更多的地铁站点，包含各种设备。越秀地产看到未来这块展开空间，本年跟广州地铁展开了协作。在大湾区，咱们轨交事务未来会占到整个公司事务的一半以上。”
TOD范畴门槛超高 并非一切房企都适宜
房地产职业到达15万亿之后，更大的空间其实由深挖细分范畴而来，TOD就是大多数房企都企图争一把的范畴之一，但并非一切房企都适宜干TOD。
高一轩以为，京投展开会去做TOD，是由于该公司跟地铁公司之间有十分严密的协作联系，是大股东。
其次，TOD项目不符合传统标杆房企在做项目时操盘的一系列思路和标准。例如，北京的榜首个TOD项目郭公庄车辆段，挂出地的时分就没有人要，它有违传统标杆房企的产品标准化、规划标准化要求。
此外，TOD项目周转十分慢，不管前期的手续，仍是管理系统的整理构建都很难。
“标杆房企在每个城市都一起有10～20个盘，一个总经理要监管许多项目，但TOD项目有必要专人专班，从地铁的运营安全到一切手续的批阅，到地铁接驳、产品打造，都有必要专业的人来干。所以，咱们能看到许多房企都说要参加TOD，但真实坚持下来的很少。京投展开做了10年时刻，坚持下来，是把这个事作为仅有的商业形式来打造。”
蓝绿双城科技集团总裁顾建明剖析指出，城市对新经济、新动能的配套要求会越来越多。比方，杭州城市化率现已到达72%，杭州地铁一期工程算是国内最大的车辆段工程，规划中商办配套就占到了10%；杭州地铁三期工程11个车辆段，蓝绿双城参加了其间4个，其时商办份额占到了30%，最多的车辆段商办占到了50%。从这个视点看，企业的归纳运营才能会愈加重要。
不过就现在而言，跟着城市化率和城镇化率到达必定水平，城市结构拉大，建造用地越来越少，工业用地越来越多，而车辆段的大约占地面积是20万～30万平方米，当轨迹交通展开越来越快，这样的建造用地有必要去使用。
只不过想使用也有门槛。顾建明供给了一组数据，暂不考虑各地的不同，轨交的盖子（工程）本钱就在6000～8000元/平方米左右，整个TOD项目本钱哪些分摊到地铁的盖子层面，哪些分摊到建造层面，这有财政门槛；做站点交汇或盾构上方这种项目时则有技能门槛，比方蓝绿双城在杭州做的项目下面穿盾构、上面在打桩，需求和谐十分多层面的要求。别的，一块地两本证，9米半以下是市政地，9米半以上是开发用地，消防、人防等打通的进程对企业来说也是检测。
别的，一块地从开端立项到二级商场招拍挂，快一点的时刻需求两年半左右，略微慢一点就可能需求三年左右时刻，这是正常状况，运作周期对企业各方面实力都是检测。
“所以全体来说，TOD是蓝海，但有十分高的门槛，需求堆集，也需求整个职业的企业一起来推进，加强交流。”顾建明表明。
高能级城市更适宜展开TOD 房价2万元/平方米是“底线”
现在TOD形式从全球来看，在大型城市的落地更为遍及，但它是否适用一切城市？
58安居客房产研究院首席剖析师张波表明，不行否认，TOD形式关于城市有显着的良性牵动，特别经过轨交结合商业的展开，能够平缓“睡城”，即区域空心化、中心过度会集的问题，促进城市职住生态的平衡。
但TOD的实质并不是轨迹和房子的简略相加，而是以城市配套服务商的思想形式，经过轨迹的衔接优势，在空间上、内部要素间、人群流动上发生“化学反应”，并在此根底上带动土地溢价和物业增值，为房企展开带来更为宽广的空间。
因而，TOD模型是否能提振三四线城市的房地产商场，最首要是看城市自身是否具有相应的流动性要素，并非只需有轨迹交通，必定能够打造TOD形式。一般来说，坐落全国五大城市群的三四线城市，并且是人口流入型的城市打造TOD更有优势。
张研以为，要看这个城市地点的区位，比方在大湾区，或都市群、中心城市周边就有这样的时机，假如和中心城市没有大的联系，或许这个城市自身的经济实力达不到必定的能级，那就不太可能。
“中心城市和都市群里的要点城市，有时机做高本钱造地开发的项目。一般的三四线城市，量级、人口不行，房价也不行能到2万元/平方米，无法支撑高本钱造地的项目。”张研表明。
高一轩从房企视点剖析以为，假如这个城市的均匀房价在2万元/平方米以上，做TOD是适宜的。假如在造地的进程中要额定支付本钱，当房价在2万元/平方米以下，造地不如直接在周围的白地做。
“我说的2万元不必定是今日的房价，能够是咱们从谋划这个事到产品入市5年的时刻，5年今后有时机到达2万元。”高一轩表明。
不过TOD的溢价才能的确可观。顾建明直言，其公司2014年曾拿过一块地，楼面价8400元/平方米，到2018年年中周围的地出让时，地价现已到了3万元/平方米以上。跟相关组织计算了一下，大约有29个城市在国家发改委报建地铁立项，到2019年大约到达了50个城市。这类项目的立项是有要求的，对GDP、对客流量和中心城区的人口，这样的城市能级比较高。
杭州到现在一共138公里、4条线，到2020年末亚运会之前一共注册10条线，2条城际快铁，一般状况下建造有时效性。
“咱们挑选在杭州做，一方面由于轨交规划大，另一方面也是由于这儿不管从政府、从企业，仍是从职业、从老百姓，都有满足支撑。杭州虽然是二线城市，可是十分堵，所以对TOD的日子形式也有需求。”顾建明表明。
每日经济新闻
