关于长租公寓而言，不管是选用重财物形式仍是轻财物形式，在获取房源时都需求一次性支付很多现金，再加上装饰改造的本钱，关于任何一家企业压力都非常大。而租金收入则是长时刻安稳的现金流入。现金流出和流入周期的不匹配，使得住所租借企业常常面临现金流为负的窘境。面临这种窘境，取得资本商场的支撑显得尤为重要。
长租公寓立异金融产品盘点
作为方针支撑范畴的长租公寓，金融产品的立异天然少不了，长租公寓专项债和涉租财物证券化产品应运而生。从2018年头龙湖正式发行首单30亿长租公寓专项债开端，累计发行规划已达260亿。而作为过后融资工具的财物证券化开端时刻更早，由于比较发债垂青公司资质，财物证券化更注重底层财物的资质，所以在2017年魔方、自若等品牌便首先发行ABS产品，尤其在2018年4月份证监会、住建部联合发布《关于推进住所租借财物证券化相关作业的告诉》后财物证券化产品规划迅速增长，现已达223亿。
规划计算（亿）
注：计算截止2019年8月，数据来源于揭露材料
融资工具盘点
长租公寓专项债盘点
租借住所专项公司债券是我国推广租借住所过程中的一个重要融资工具探究，2018年4月，龙湖首期30亿的全国首单住所租借专项债券正式发行，发行利率为5.6%，拉开了此类融资的前奏。
（1）租借住所专项债更垂青发行主体，运营商较难参加
截止现在，长租公寓专项债券发行主体触及15家企业，悉数为房企和央企、国企。其间房企12家，包含龙湖、万科、碧桂园等；央企、国企5家，包含保利、葛洲坝、成都兴城投集团、昆明公租房开发建造以及越秀地产。从已发的专项债来看，主体评级仍然是债券优先考量的要素，这也导致主体相对较弱的运营商很难参加其间。
企业数量（家）
注：数据来源于揭露材料
（2）发行规划达260亿，利率受主体、期限、宏观经济等多重要素影响
从产品发行规划来看，已发行23支产品，规划达260亿，房企占有3/4，到达190亿，其间龙湖70亿、万科55亿大幅抢先其他企业，国企中发行规划最大的为成都兴城出资集团，达30亿。从产品发行利率来看，利率的凹凸首要受主体评级、期限以及宏观经济等要素影响，但全体来看，国企仍然有本钱优势，除掉昆明市公租房开发建造办理有限公司发行利率达7%以外，均在5.5%以下，最低为越秀地产3.83%。尽管国企全体利率较低，可是专项债最低利率由万科摘得，为3.65%，最高为宋都基业8.5%，房企全体距离较大。
发行规划（亿）
利率（%）
注：数据来源于揭露材料
（3）专项债问题不断，后期发行、投向监管愈加严厉
租借住所专项债一起面临着许多问题，一方面多家长租公寓品牌呈现暴雷或许跑路现象，另一方面呈现了单个房企乱用租借专项债券“借新还旧”的现象，这些问题引发了监管部门的注重，多家企业请求的住所租借专项债屡遭停止或间断，如把戏年50亿元规划住所租借债被停止，中城联盟住所租借专项公司债券在12月份间断。信任在商场资金偏紧的大势之下，后续关于租借相关的债券发行以及后续投向监管会愈加严厉。咱们也对现已发行专项债的房企在长租公寓方面的展开进行了盯梢，其间70%的房企品牌现已发行了长租公寓品牌。
已发专项债房企长租公寓品牌状况
财物证券化产品计算
作为过后融资工具的财物证券化开端时刻更早，由于比较发债垂青公司资质，财物证券化更注重底层财物的资质，所以在2017年魔方、自若等品牌便首先发行ABS产品。
2018 年以来，国家各项鼓舞方针连续出台，旨在引导长租公寓朝着可继续、健康的方向展开，尤其是4月证监会、住建部联合发布的《关于推进住所租借财物证券化相关作业的告诉》，进一步清晰展开住所租借财物证券化的根本条件，优先支撑使用团体建造用地建造租借住所试点城市的住所租借项目展开财物证券化，使得财物证券化产品进入迸发期。
规划（亿）
注：数据来源于揭露材料
房企方面，包含越秀50亿租借ABS、景瑞7.2亿CMBS、恒大100亿租借类REITs、深圳人才安居200亿租借类REITs在内的多笔财物证券化产品获批，为长租公寓的快速扩张“止渴”，而保利和碧桂园的储架式类REITs产品首期也先后发行成功，为租借商场长效的融资机制做出先行探究。
（1）发行主体愈加多样化，未来更垂青底层财物
截止现在，已发行财物证券化产品的企业有19家，其间房企与国企最多，分别为9家、7家，包含碧桂园、恒大、旭辉、保利、上海地产、越秀集团等。运营商试水最早，可是近期无新产品发行，现在仍然只要三家，分别为魔方公寓、自若以及新派公寓，三家均为规划排名前列的运营商。从财物证券化产品实践发行状况来看，仍然脱节不了主体评级的影响。跟着金融商场进一步完善，信任未来财物证券化产品会逐步脱节主体，愈加垂青底层财物的资质。
企业数量（家）
注：数据来源于揭露材料
（2）产品规划达223亿，REITs或将成未来主流产品
截止现在，财物证券化产品共发行25支产品，总规划达223亿。分产品类型来看，ABS发行14只，规划82亿，其间上海地产已发行18亿。类REITs发行9只，可是规划现已超越ABS，到达114亿，其间深圳人才安居集团发行31亿，为单只最大证券化产品。
从利率来看，国企仍然具有本钱优势。其间深圳人才安居集团发行的类REITs利率低至4.38%，其它国企也根本在5.5%以下。三家运营商全体来看利率处于中游水平，这与他们规划与品牌认可度密不可分。
注：数据来源于揭露材料
跟着公募REITs越来越近，带给长租公寓品牌的检测也越来越多。自若、魔方等“二房东”品牌在发行公募REITs上有天然下风，具有重财物的集中式公寓品牌将会是未来公募REITs的发行主力。
究竟该发什么产品？
跟着长租公寓的展开进入新的阶段，关于融资的需求也越来越旺盛，而关于金融产品的挑选，也要依据本身主体评级、接受本钱等多方面去考虑。
相关于一般债券，租借住所专项债由于受方针支撑，利率相对较低，可是由于长租公寓事端频发，也使得专项债发行屡次受阻，未来监管也会越来越严。假如想测验发行租借住所专项债，除了考虑主体状况外，还要考虑融资标的土地性质是否为租借住所用地。
关于财物证券化产品而言，ABS规划较小可是本钱较高，而类REITs和CMBS尽管本钱较低，可是规划要求相对较大。具体要发行哪种产品，还要归纳规划、本钱、所有权等要素归纳考虑。
别的，跟着公募REITs破冰在即，长租公寓+公募REITs的组合使人发生无限联想。比较而言，商业不动产项目的REITs形式看起来现已颇具可行性。从最开端的“长租公寓能够推进公募REITs落地”到“长租公寓对公募REITs如亢旱盼甘露”这一情绪的改变是由于长租公寓盈余才能缺乏这一丧命软肋的逐步闪现。比较长租公寓上半场的“规划比赛”，下半场的“运营才能、盈余才能比赛”才是咱们愈加等待看到的。
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